종합소득세 신고를 하게 되면 주택임대소득이 의외로 신고하기가 복잡합니다.
여기서는 주택임대소득 과세여부과 과세방법을 확인해서 절세방법을 찾아봅시다.
주택임대소득의 과세여부는 주택수에 따라서 결정됩니다.
(1) 1세대1주택은 고가주택(12억 초과)이 아닌 경우 과세대상이 아닙니다.
(2) 1세대 2주택은 월세는 무조건 과세하지만 보증금에 대해서는 과세하지 않습니다.
(3) 1세대 3주택부터는 보증금도 과세하지만 3억초과 보증금에 대해서만 과세합니다.
일단 주택임대소득이 과세대상이라면 두번째로 분리과세로 신고할 지 종합과세로 신고할 지 선택해야 합니다.
주택임대소득의 수입금액이 2천만원 이하인 경우 분리과세할 수 있습니다.
즉, 주택임대소득은 수입금액이 2천만원 초과인 경우 무조건 종합과세를 해야 합니다.
결국 주택임대소득의 수입금액이 2천만원 이하인 경우 분리과세 선택여부에 따라 종합소득세가 달라집니다.
분리과세 시 세금계산 방법
1.등록시 : [수입금액×(1-0.6)-400만원*]×14%
수입금액의 60%를 필요경비로 계산한 후 400만원을 공제해서 14%의 세율을 적용합니다.
*주택임대소득을 제외한 타소득이 2천만원을 초과할 경우 400만원 공제를 할 수 없습니다.
2. 미등록시 : [수입금액×(1-0.5)-200만원*]×14%
수입금액의 50%를 필요경비로 계산한 후 200만원을 공제해서 14%의 세율을 적용합니다.
*주택임대소득을 제외한 타소득이 2천만원을 초과할 경우 200만원 공제를 할 수 없습니다.
수입금액과 소득금액은 다릅니다.
주택임대소득의 요건은 수입금액을 기준으로 2천만원이고, 분리과세시 공제금액 공제여부는 타소득은 소득금액을 기준으로 2천만원 초과여부를 확인해야 합니다.
수입금액과 소득금액의 구분이 잘 안된다면 먼저 그 정의부터 정확하게 확인하시기 바랍니다.
미등록인 경우 가산세를 추가로 부담해야 합니다.
주택임대사업자도 사업자등록의무가 있습니다.
사업자 등록을 하지 않을 경우 0.2%의 가산세를 납부해야 합니다.
아래와 같이 안내문 5페이지를 보면 국내 보유주택과 수입금액 및 미등록으로 인한 가산세까지 정확하게 표시하고 있습니다.
미등록시와 미등록시 분리과세 세액계산 비교
분리과세 시에는 수입금액이 천만원까지는 세금이 없고, 미등록시에는 수입금액 4백만원까지는 세금이 없습니다.
물론 미등록시에는 가산세는 내야 합니다.
분리과세시 세율이 14%이므로 과세표준이 1400만원에서 5000만원인 경우 세율이 15%이므로 과세표준 1400만원에 미달할 경우 종합과세가 유리하고 1400만원 이상인 경우 분리과세가 유리합니다.
주택임대사업자의 건강보험 피부양자 소득금액
건강보험의 피부양자가 되려면 소득금액이 2천만원 이하여야 합니다. 그리고 사업자 등록을 한 경우 사업소득이 발생하지 않아야 합니다. 원천징수 사업소득자는 500만원 이하인 경우 사업소득이 없는 것으로 보고 있습니다.
위에서 가산세가 7200원 발생한 경우 신고서를 작성해 보면 아래와 같습니다.
등록시에는 주택임대수입금액이 천만원 이하인 경우 소득금액이 없고, 미 등록시에는 4백만원 이하인 경우 소득금액이 없습니다.
즉, 가산세는 세부담이 발생하기는 하지만 소득금액이 아닙니다.
정확하게 건강보험 피부양자 될 수 있는지 여부는 건강보험 공단에 직접 전화해서 확인해 보는 것이 가장 정확합니다. 건강보험 피부양자 여부는 소득금액 뿐만 아니라 재산이나 다른 여러가지 상황이 복합적으로 영향을 미치기 때문입니다.
주택임대소득이 종합소득세 신고 시 가장 까다롭습니다.
복잡하게 느껴진다면 종합과세와 분리과세로 각각 세금을 계산해 볼 것을 추천합니다.