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주택 관련 공제는 연말정산간소화 서비스만 믿고 그냥 공제받으면 안 됩니다.
대부분의 연말정산간소화 서비스의 자료는 추가 검토 없이 공제금액으로 입력하면 되지만, 주택 관련 공제는 근로소득자가 스스로 요건에 해당하는지 확인한 후 적용해야 합니다.
연말정산간소화 서비스는 근로소득자의 주택소유여부와 기준시가까지 고려해서 공제받으면 된다고 제공하는 자료가 아니기 때문입니다.
원칙적으로 무주택 세대주가 공제받는 것이 원칙이지만, 대부분 세대원이나 1세대 1 주택자의 경우에도 공제받을 수 있는 예외가 있습니다.
무주택세대주이고 기준 시가 3억 이하 주택이면, 모두 공제 가능하지만 예외적인 경우가 많습니다.
지방은 대부분 기준시가 3억 이하이지만, 수도권은 대부분 3억이 넘을 것 같습니다.
따라서 지방은 대부분 공제가 되지만, 수도권은 대부분 공제가 안될 것 같습니다.
주택자금공제의 한도
주택자금공제(원리금 및 이자상환액)는 소득세법에 있는 반면, 주택 마련 저축공제(청약저축 납입)는 조특법에서 있어서 다소 복잡합니다.
주택자금공제 중 주택임차차입금 원리금 상환액과 주택 마련 저축 납입액의 40%를 400만 원 한도로 공제받을 수 있습니다.(1차 한도) 그리고 장기 주택 저당차입금 이자상환액과 합산해서 다시 한도계산을 하게 됩니다.(2차 한도)
주택마련저축(청약저축)
주택 마련 저축은 청약저축입니다.
총 급여액이 7천만 원 이하이고, 기준시가 3억 이하 주택을 소유한 세대주 및 배우자가 공제 대상입니다.
납입액의 40%를 공제받을 수 있습니다.
주택 마련 저축은 주택임차차입금 원리금 상환액과 합해서 400만 원을 한도로 공제받을 수 있습니다.(1차 한도)
대부분의 주택관련 공제가 세대원도 허용하지만 주택마련저축은 세대주와 배우자만 가능합니다.
작년까지는 세대주만 가능했는데 올해부터는 배우자를 포함시키는 것으로 확대 되었습니다.(아래 개정세법 참조)
주택임차차입금원리금상환액(전세자금 대출)
주택임차차입금 원리금 상환액은 전세자금 대출입니다.
주택임차차입금 원리금 상환액은 무주택자만 가능합니다.
대부분 전세자금 대출이 무주택자를 대상으로 하기 때문에 큰 문제는 없을 것 같습니다.
주택은 국민주택규모(주거용 오피스텔 포함)만 가능합니다.
납입액의 40%를 공제받을 수 있습니다.
주택임차차입금 원리금 상환액은 주택 마련 저축과 합해서 400만 원을 한도로 공제받을 수 있습니다.(1차 한도)
25년부터는 대환대출 시에도 적용되는 것으로 확대 되었습니다. (아래 개정세법 참조)
장기주택저당차입금이자상환액(주택 담보대출)
장기 주택 저당차입금 이자상환액은 주택 취득 시 금융기관으로부터 받는 담보대출입니다.
대부분 장기이기 때문에 장기 주택 저당차입금이라고 합니다.
물론 생활자금 같은 것을 대출받기 위해 주택을 담보로 제공한 경우는 해당되지 않습니다.
1 주택자가 가능하며, 기준시가 6억 이하 주택(오피스텔 제외)을 취득하기 위한 경우입니다.
국민주택규모 기준이 삭제되어 국민주택 규모 초과 주택도 공제가 가능합니다.
장기 주택 저당차입금 이자상환액은 세대원도 가능합니다.
주택 저당차입금 이자상환액의 경우에도 근로자 본인 명의로 계약된 주택만 공제가 가능합니다.
따라서 가족이라고 해도 다른 사람 명의로 된 주택은 공제 대상이 아닙니다.
세대원이 공제받으려면 집도 세대원 명의이고 차입금도 세대원 명의가 되어야 합니다.
그렇다면 처음부터 세대주가 공제받을 수가 없습니다.
세대주가 공제받으려면 세대주가 근로소득이 있어야 하고, 주택과 차입금 명의가 세대주로 되어 있어야 합니다.
기준시가가 5억에서 6억으로 상향되었습니다.
2024년 1월 1일부터 취득한 경우 기준시가가 6억 이상 규정이 적용됩니다.
즉, 2024년 이전에 취득한 주택은 기준시가가 5억이상이 되면 공제대상이 아닙니다.
세부 내용을 보면 복잡하지만 크게 보면 다음과 같은 부분을 주의하면 됩니다.
1. 주택임차차입금 원리금 상환액(전세자금 대출)은 무주택자만 가능합니다.
2. 주택 마련 저축(청약저축)은 총 급여액 7천만 원 이하 세대주 및 배우자만 가능힙니다.
3. 장기 주택 저당차입금 이자상환액(주택 담보대출)은 공제받는 사람이 근로소득이 있어야 하며 주택과 차입금의 명의가 같아야 합니다. 즉, 근로소득자=주택 소유자=차입금 명의자가 되어야 합니다.